なぜマンション投資はやめとけと言われる？営業トークの実態と判断軸

2026年5月29日

【この記事の3行まとめ】

マンション投資はやめとけ、という声を耳にすると、本当に手を出していいのか不安になっていませんか。やめとけという声の多くは、投資そのものではなく「合わない人が買ってしまう構造」を指しています。

本記事では、やめとけと言われる3つの理由と、進めて良い人の判断軸を解説します。読み終えるころには、営業トークを数字で再評価できるようになるでしょう。

マンション投資やめとけと言われる3つの理由｜営業トークの裏側

マンション投資にやめとけという声がつきまとう背景には、明確な構造的理由があります。ここでは、特に押さえておきたい3つの理由を、収益性・節税・出口戦略の観点から整理します。知っておくだけで、契約直前でも冷静な判断ができるでしょう。

新築ワンルームの収益性は、表面利回りだけでは判断できません。表面利回りには管理費や修繕積立金、固定資産税、空室損が反映されていないためです。

3,000万円・35年ローンを組んだ場合、営業側の試算と現実的な試算では月次収支が大きく異なります。

国土交通省「マンション総合調査」の解説では、管理費と修繕積立金、合わせて月2〜3万円程度になることが多いとされています。^＊1

「月1万円以下」という説明は空室・家賃下落ゼロが前提であり、実際の収支とはズレが生じます。

^＊1引用：国土交通省「令和5年度マンション総合調査結果〔概要編〕」

「節税できます」という言葉の正体は、不動産所得の赤字を給与と相殺する損益通算です。つまり節税効果が大きい年ほど、本業の課税所得を減らすために物件で損を出している状態を意味します。

年金代わりについても、ローン完済時に築35年を超え、家賃下落と修繕負担で手取りが想定の半分以下になる事例が多く見られます。

投資用ワンルームマンションは新築時に販売価格が高めに設定され、購入直後から2〜3割値下がりするのが一般的です。

ローン残債が売却価格を上回る期間が10年以上続くケースもあり、売りたいときに売れない状況に陥ります。買い手が投資用途の次のオーナーに限られるため、流動性（売りたいときにすぐ売れるかどうか）が低い点も住宅用物件との大きな違いです。

入口だけでなく、何年後にどう売るかまで設計してから判断しましょう。

マンション投資の損得は、物件そのものよりも、買う人の年収・目的・余剰資金で決まります。同じ提案を受けても、損をする人と利益を出せる人が分かれるのはこのためです。

属性別に向き不向きをみていきましょう。

下記に該当する場合は現時点での購入は見送るのが合理的です。

これらは、想定外の支出が発生したときに耐える余力がない状態を意味します。

逆に、以下の条件を満たすなら検討の余地があります。

特に高年収層では、減価償却を活用した節税効果が年間数十万円規模になるケースも見られます。

マンション投資やめとけという言葉は、半分正解で半分は誤解です。合わない属性の人が不利な契約を結ばされやすい構造は、実際に存在します。

一方で、すべての人にとって損な投資かといえばそうではありません。年収・資産・目的が合えば、資産形成の手段になり得ます。

大切なのは、まわりの声ではなく自分の数字で判断することです。

営業側の試算をうのみにせず、空室や家賃下落を織り込んだうえで、身近な人にも説明できる状態を整えてから契約に進みましょう。

その姿勢を持てた時点で、あなたはすでに損をする側ではなく、自分の判断で動ける側に立っています。

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